我請問一個比較實際的案例,這樣子會比較具體。
以現在這個時間點的政策推動上,因為大部分業者的租金補貼的名額已經沒有了,換句話說,假設現在的房客要申請為包租代管,肯定不會願意配合房東跟政策來成為包租代管的政策,如果申請就代表放棄台北市每個月5,000元的租金補貼。
但是在簽約租金的前提下轉為包租代管的話,每個月實際上是沒有補貼的,一年實付的租金差了6萬元,這一件事在執行面上,會造成一個很大的程度,房客對於這樣的政策配合度不高的情況,我補充一個數字,去年申請租金補貼的房客,全臺灣應該有6萬多戶,台北市有1萬戶左右,但是包租代管截止到今年3月多,是3,000多戶的名額,政府不擔心租金補貼發不出去,但是包租代管是政府主要推動的政策之一,也就是期待八年有8萬戶的成效出來,所以目前看起來好像在這兩邊房客誘因的點上,其實執行上是有一點衝突的。以上報告,謝謝。
但是社會住宅包租代管裡面,對於房客誘因的這個點,其實租金補貼的名額是相對少很多的,基本上全臺灣因為礙於包租代管補貼經費的限制,第一個是租金補貼的名額少很多,因此對房客來講,如果他們想要配合這個政策申請社會住宅的包租代管,前提是要簽一個租金補貼的系統因素,沒有辦法申請一般的租金補貼。也就是說,今天對房客來講,拿一般的租金補貼,其實所拿到的金額會比申請包租代管多很多,像台北市一般身分來講,一般的租金補貼是每個月5,000萬,一個月6萬元。
一旦申請為社會住宅、包租代管的時候,我想內政部相關同仁有說明,他們承租金額的前提是市場租金的八、九折,這個市場租金是由業者議價,而不是由政府這邊由經費來作補貼的。
但是在進行這樣的時候,其實我覺得在執行面上會看到一件事,因為房客假設以台北市為例,一般身分的房客,在申請一般租金補貼的時候,每個月至少可以有5,000元,一年是6萬元,如果延伸到弱勢戶、中低收入戶,最高一個月可以領到1萬1,000元的租金補貼,這是使用一般政策住宅補貼措施。
大家好,我是葉智文,第二案我主要想要提出討論的部分是,現在政府推動的社會住宅,也就是包租代管及租金補助,對於房客的誘因上,其實在執行面會相斥,主要的是社會住宅的包租代管,其實有比較可預期的政策綜效,包含對於產業的業者扶持、房東端跟房客端,在租金補貼上,其實很單純就是補貼房客的租金補助。但是實際上在第二期社會住宅包租代管的計畫當中,鼓勵現有租約的房東、房客,他們直接轉為社會住宅包租代管裡面的服務對象。
第一個是修繕成本、第二個是管理成本,第三個是閒置成本,這三個部分當不是由政府這邊吸收的時候,也不是由屋主吸收,也不是由房客吸收的,就是由中間這一塊的管理業者來吸收,管理業者吸收到什麼程度,這可能有它需要精算的地方。
所以,這個東西對業者來講,他們就會視為風險,因此我覺得社會住宅裡面的確是一個補助的方案,但是如果是套用在老屋這一塊的話,我覺得可行性或許還有一些地方是可以評估的,因為所謂由政府承租再轉租,背後代表的意涵其實就是三個主要成本的轉嫁。
如果是用包租的方案跟屋主承租的時候,一般來講,現在社會住宅機制是跟屋主包租三年,換句話說,假設房客租了,三年內搬走了,中間有閒置期產生,這中間稱為閒置成本,屋主有租金收入,政府不用另外付任何的費用,而是這一個包租的業者要承擔這個閒置成本。
關於偉翔的想法,也就是社會住宅的這一塊,它的概念是由政府承租下來,然後再轉租,因為臺灣是六都,我們公司是在推動社會住宅,政府承租的這一件事,有一個關鍵點要澄清,租約並不是打在政府身上,而是由民間負責社會住宅標案的業者來跟房東承租,承租下來之後,這個是民間公司,然後再轉租,這個中間業者是不能賺任何的租金差價,如果跟屋主租1萬元,租給房客也只能租給1萬元。
大家好,我是青諮的葉智文,現在是台北這邊任職,在做的是包含現在政府推動的社會住宅、包租代管這一方面的工作,很高興有機會跟大家交流,謝謝。
大家好,我是葉智文,我在物業管理顧問公司來推動政府社會住宅及包租代管。
我想要請問第28頁,在有納入優先推動區域跟沒有納入優先推動的區域,這中間的差異是什麼?沒有納入優先推動的區域,是不是比較沒有機會或者比較沒有資源,如果裡面有一些不錯的項目,他們想要參與地方創生的計畫,沒有納入優先推動的區域,是不是比較沒有機會或資源?
我們接下來希望進行更多政策配套的細緻化與優化,以上是我的分享,謝謝大家。
舉新北市的例子,新北市有一個建設公司,是把整個社區三百多戶的房子全部申請為社會住宅(透過我們),其實對他們來講相關的優惠與政策福利很多,因此越來越多很多家族型或者已經足夠年長、沒有相關管理能力的這一些房東,開始考慮與瞭解這樣計畫的內容,因此我們公司打算未來明年臺灣更多的縣市放足夠多的資源來做政策的推廣,因此在整個政策的大方向上,事實上不管是對房東或者是房客的權益或者是業者的成長、產業發展都非常有幫助,因此這也是我成為青諮委員的想法,我也希望能夠強化透過我們不管是業者的角度、青諮的角度或者是公協會的角度,能夠跟政府有更多全面地溝通,大方向非常地好,因此我們也很希望中央能夠持續地支持這個政策的推動。
像我早上的時候,早上之所以在2點前10分鐘才趕到,因為我早上剛好跟一個士林家族盤點物件與土地,他們會跟我們接觸,因為現在政府有推動包租代管的產業,像物件交給我們的時候,他們有相關節稅的優惠,其實就這一年裡面,我們公司負責台北、新北、桃園及高雄四都的運作,在這裡面,其實我們會發現已經有越來越多的房東,雖然今年第一年的試辦計畫,的確成效相對有限,但是其實還有一個租金的上限在,像台北市,房東的房子要申請,只有1萬8,000元的租金上限,其實在台北的租金水平上是相對低的。
賴院長、卓秘書長、唐鳳政委,大家好,我現在是在召集管理公司任職,我最關注這個政策,也就是現在居住方面的議題及住宅方面的政策。我們公司本身就是在推動現在政府主力推廣的社會住宅包租代管,包含包租代管在發展過程非常快速。